Fde Londres e de outras cidades superfaturadas, muitas vezes olhamos para Berlim como um farol de políticas habitacionais progressistas. Alugar na capital, como alguns 84% das famílias fazemestá associado a locações seguras, ilimitadas e com aluguel controlado. Os berlinenses apoiaram medidas para congelar aluguéis e expropriar centenas de milhares de apartamentos de proprietários corporativos. Mas nos últimos anos, a crise imobiliária de Berlim atingiu proporções sem precedentes, com a mediana a pedir rendas em toda a cidade. aumentando 21,2% somente em 2023. Longe de “pobre, mas sexy”, como já foi apelidado pelo seu próprio prefeito, Berlim tem agora um dos mercados imobiliários mais superaquecidos do mundo.

As razões para a crise imobiliária de Berlim são complexas, mas existe um mecanismo simples e solucionável que impulsiona os aumentos estratosféricos das rendas dos últimos anos: a exploração em grande escala pelos proprietários de uma estranha lacuna na lei federal alemã. Se os apartamentos forem arrendados como “temporários” e “mobilados”, os proprietários podem fugir às regulamentações de arrendamento e cobrar rendas consideravelmente mais elevadas.

O código civil alemão isenta os contratos de arrendamento para uso temporário da legislação de controlo de rendas (Controle de aluguel), que determina que a “aluguel frio” – aluguel básico excluindo serviços públicos – não pode ser mais de 10% superior aos aluguéis médios na área local. Além disso, os proprietários podem cobrar taxas extras por “mobiliário”, mas não precisam fornecer uma justificativa clara ou detalhamento dos mesmos. Os anúncios temporários também estão imunes às leis de apropriação indébita que visam reprimir a Airbnb e manter a habitação no mercado a longo prazo.

Esta lacuna para apartamentos temporários mobilados proporciona aos proprietários uma forma de extrair rendas exorbitantes. O aluguel médio de todos os apartamentos em Berlim é 7,67€ por metro quadrado. Mas os apartamentos temporários mobilados são habitualmente anunciados por mais de 30 euros por metro quadrado, e por vezes até 50 euros. Análise pelo portal imobiliário ImmoScout24 descobriu que eles têm, em média, 11 euros por metro quadrado a mais do que os apartamentos convencionais nas cinco maiores cidades da Alemanha, elevando o preço médio dessas listagens para 28,85 euros por metro quadrado.

As isenções acima referidas foram justificadas pela ideia de que as cidades que atraem um elevado número de trabalhadores internacionais beneficiariam de uma pequena percentagem de apartamentos mobilados de curta duração. Mas este tipo de habitação cresceu de uma pequena quota de mercado para mais de 50% de todas as listagens em Berlim e outras grandes cidades alemãs. Em bairros particularmente desejáveis, como Kreuzberg, dominam os arrendamentos temporários mobilados, com 70% das listagens – três vezes mais do que há 10 anos. Para apartamentos “pequenos” com menos de 50 metros quadrados em Berlim, dois terços agora estão listados sob esta classificação. Em toda a Alemanha, os anúncios de apartamentos temporários mobilados aumentaram 185% entre 2012 e 2022, enquanto os anúncios de habitações para arrendamento regular (seguro, de longa duração) caiu 60%. Existem incentivos claros para que os proprietários de apartamentos de longa duração mudem para esta opção mais lucrativa. A lacuna também proporciona uma estratégia alternativa para os proprietários da Airbnb após o endurecimento dos regulamentos sobre arrendamentos de férias em 2018. Este segmento de mercado está, portanto, a crescer à medida que proprietários de propriedades de todas as formas e tamanhos ganham dinheiro.

Toda uma indústria surgiu para facilitar a exploração da lacuna. Plataformas habitacionais financiadas por capital de risco, como Wunderflats e Housing Anywhere, expandiram-se rapidamente para fornecer aos proprietários serviços personalizados para navegar pelas questões legais e listar essas propriedades, ao mesmo tempo em que embolsam grandes somas. Conforme afirmado no site deste último: “Muitos dos nossos proprietários consideram a complexidade das leis e regulamentos em Berlim um incômodo. Estamos felizes em guiá-lo através do labirinto jurídico!” Essas empresas oferecem uma maneira fácil de aproveitar esse mercado, inclusive assumindo todas as responsabilidades de gerenciamento e fornecimento em troca de uma redução no aluguel. Ao fornecer um serviço “neutro em termos de custos” aos proprietários, o seu modelo de negócio baseia-se no aumento dos lucros obtidos com estas casas, nomeadamente através da implementação da mesma estética moderna e homogénea, e da retirada da nata para eles próprios.

A regulação do mercado de arrendamento mais amplo é mediada por um índice de arrendamento em toda a cidade (Índice de preços de aluguel), que determina até que ponto os proprietários podem aumentar os aluguéis com base nos preços locais médios. À medida que este novo tipo de habitação muito mais cara prolifera, está a aumentar este índice, formando um ciclo vicioso. Isto é ainda agravado pela fraca aplicação da legislação de controlo de rendas em geral, incluindo a capacidade dos proprietários de manterem rendas que violar regulamentos de controle de aluguel se o inquilino anterior não contestar. Muitos dos que alugam apartamentos temporários mobilados são também expatriados que desconhecem os seus direitos como inquilinos.

Os activistas da habitação e as organizações de inquilinos de Berlim estão, naturalmente, a mobilizar-se em torno desta questão, pressionando por mudanças legais que visam a lacuna. O Conselho Federal apresentou projeto de lei isso reforçaria a protecção dos inquilinos no caso de arrendamento de apartamentos mobilados, obrigando os proprietários a serem mais transparentes na renda líquida e nos encargos de mobiliário. Mas o Partido Democrático Livre parece não apoiar estes esforços, invocando o conhecido argumento neoclássico de que regulamentações mais rigorosas prejudicariam o investimento na construção de apartamentos necessário para reduzir os preços.

A escala do problema é tal que algumas autoridades estão a resolver o problema pelas suas próprias mãos. O distrito de Charlottenburg-Wilmersdorf, onde cerca de 64% dos anúncios se enquadram nesta categoria, está a tentar reprimir os alugueres temporários mobilados. A legislação proposta significa que este tipo de habitação exigiria permissão formal para uma mudança de uso. Os distritos de Pankow e Neukölln também estão a trabalhar para estabelecer regras mais rigorosas. No entanto, o Bundestag teria de decidir sobre alterações fundamentais à lei do arrendamento, uma vez que o Estado de Berlim tem opções de controlo limitadas apenas no caso de certas áreas de proteção.

Berlim está a tornar-se rapidamente numa cidade que dá prioridade às necessidades dos investidores e dos proprietários em detrimento das dos inquilinos. O que antes era um refúgio acessível para a cultura alternativa está a tornar-se inacessível para aqueles que não conseguem desembolsar milhares de euros em rendas, excluindo os grupos de baixos rendimentos que fizeram da capital o que é hoje. Colmatar a lacuna é apenas uma pequena medida para retirar a habitação de Berlim do alcance dos intervenientes financeiros e recapacitar os inquilinos. A longo prazo, isto exigirá mudanças estruturais mais fundamentais. À medida que os grupos de campanha se preparam para uma segundo referendo na expropriação e socialização de 240 mil apartamentos pertencentes a grandes empresas, a esperança não está perdida. Mas a lacuna de Berlim demonstra como o papel da habitação como fonte de riqueza e rendimento continua a ser priorizado em detrimento da sua função como necessidade social, mesmo numa cidade amplamente aclamada pelas suas políticas habitacionais progressistas.

• Tim White é um pesquisador e escritor que estuda habitação, cidades e desigualdade. Ele é pesquisador Alexander von Humboldt na Universidade Livre de Berlim e pesquisador visitante na London School of Economics.