A Iguatemi S.A. fechou acordo de exclusividade com a multinacional canadense Brookfield para a compra de sua fatia nos shoppings Pátio Paulista e Higienópolis, em São Paulo, disseram fontes a par do negócio. A informação foi revelada pelo jornal Valor Econômico e confirmada pela Folha.

Agora, a empresa tem 30 dias para fazer oferta vinculante, documento que comprova compromisso do comprador em fechar o negócio. Procurada, a Brookfield disse que não vai comentar. A Iguatemi afirmou que não comenta rumores de mercado.

Pessoas próximas à transação dizem que a venda dos shoppings está passando por um processo competitivo e que, além da Iguatemi, a Allos, empresa que resultou da fusão entre a Aliansce Sonae e brMalls, também é uma forte competidora. Ambas as companhias têm disputado de frente espaço em shoppings de nível “A” pelo Brasil.

Recentemente, a Brookfield vendeu parte de sua participação no shopping Rio Sul para a Iguatemi. Mas antes de o negócio ser fechado, a Allos anunciou que estava em tratativas para adquirir uma fatia no empreendimento.

O conselho de administração da empresa chegou a aprovar a compra, mas a companhia voltou atrás após uma das condições estipuladas para a aquisição do shopping não se verificar.

Agentes do mercado calculam que os ativos valem entre R$ 2,5 bilhões a R$ 3 bilhões. Segundo relatório divulgado recentemente, o Citi calcula que apenas a fatia da Brookfield no Higienópolis vale R$ 1,2 bilhão.

A transição poderá se configurar o maior negócio do tipo no Brasil. Isso porque o preço calculado está próximo ao maior valor de venda de um ativo único no Brasil, que foi a compra no início deste ano do prédio que o Itaú Unibanco alugava da Brookfield na avenida Faria Lima, centro financeiro na cidade de São Paulo. O negócio foi fechado em quase R$ 1,5 bilhão.

No início de setembro, a Brookfield contratou o Bradesco BBI e o BTG para estruturar a venda de sua fatia no Pátio Paulista e no Higienópolis, segundo fontes próximas ao assunto. A notícia veio na esteira da saída da gestora canadense de outros centros comerciais no Brasil, como o próprio Rio Sul.

Segundo o Citi, o movimento acontece porque, apesar de ser acionista majoritária dos dois shoppings, a Brookfield não se considera como tal por possuir sócios na sua fatia e pretende manter apenas imóveis nos quais possa ter controle.

A participação da Brookfield nos empreendimentos acontece por meio da SPE (sociedade de propósito específico), que é composta pela multinacional e outros investidores internacionais.

No Pátio Higienópolis, a SPE detém 51% de participação. A FII SHPH11 possui fatia de 25,7%, a Iguatemi, de 11,5%, e os outros 12% estão distribuídos entre acionistas menores. Segundo o Citi, o shopping quase foi vendido em 2020, mas o negócio foi prejudicado pela pandemia de Covid-19.

Naquela época, a taxa de capitalização, ou seja, o retorno de capital em relação ao que foi investido, era de aproximadamente 6% —ou até menor. O índice considerado baixo pela Brookfield atualmente, diz o Citi, que enxerga hoje uma taxa de capitalização de 7%.

O banco já previa que, dado o forte desempenho do shopping Higienópolis, a Iguatemi poderia exercer seu poder de preferência sobre sua participação de 11,5%.

“Caso outros parceiros não exerçam o seu [poder de preferência], a Iguatemi poderá trazer junto o [fundo] BBIG11, patrocinado pela empresa (que ainda tem R$ 250 milhões em poder de fogo, mas pode arrecadar mais)”, diz o banco no relatório.

Para o Itaú BBA, as taxas de capitalização implícitas na transação estão consideravelmente abaixo da taxa de capitalização atual implícita na ação da Iguatemi na Bolsa, que é de 13%. Por isso, para o banco, a reação inicial do mercado à notícia deve ser negativa,

O papel da Iguatemi encerrou o pregão nesta terça-feira (8) em queda de 0,69%, a R$ 21,59, um dia após a notícia vir a público.

Pesa também sobre a ação, segundo analistas do Itaú, o tamanho do negócio, que é muito maior do que a dívida líquida da companhia, de R$ 1,7 bilhão, segundo o balanço da empresa referente ao segundo trimestre deste ano. A transação, portanto, pode piorar o endividamento da Iguatemi.

O banco pondera, contudo, que algumas variáveis desconhecidas podem alterar a percepção do negócio, como a taxa de administração que o Iguatemi poderá cobrar caso se torne administrador do Pátio Paulista; se os demais acionistas dos dois shoppings exercerão seu direito de preferência; se a Iguatemi trará parceiros para o negócio; e melhorias no ativo que possam aumentar a taxa de retorno.